2.1 Woningvoorraad | Jaarverslag 2018

Prestatie 2.1 Woningvoorraad

Door sturing op kwaliteit en gedifferentieerde woonmilieus werkt Zaanstad aan een veelzijdige en aantrekkelijke stad en versterking van de positie in de regio. Het streven is om in Zaanstad tot 2040 tussen de 15.000 en 20.000 woningen te realiseren en om de komende tien jaar de bouwproductie te verhogen naar 1.000 woningen per jaar. Dit is een ingewikkelde opgave vanwege de complexiteit van binnenstedelijke locaties.

Ter stimulering van de woningbouwproductie is een Transformatiefonds in het leven geroepen. Daarnaast zetten we in op het slim koppelen van locaties aan de juiste investeerders én intensivering van de marketing om Zaanstad beter voor het voetlicht te brengen van nieuwe bewoners. Door optimaliseren van planning en procedures kan de productie in 2018 naar verwachting worden opgevoerd tot zo’n 1.000 woningen (netto toevoeging). Daarbij richten we ons op meer differentiatie, passend bij de doelstelling van de woonvisie, waaronder bijzondere woonvormen (onder meer gericht op wonen/ecologie, wonen/werken en wonen/zorg) en woningen die via (collectief) particulier opdrachtgeverschap worden gebouwd. De gemeente Zaanstad heeft in maart 2017 de Green Deal medeondertekend. Het college heeft in het verlengde hiervan de ambitie vastgesteld om daar waar mogelijk zodanig energiezuinige nieuwbouw te realiseren dat aardgasaansluitingen niet meer nodig zijn. Tegelijkertijd is het Rijk bezig met nieuwe wetgeving waarmee nieuwbouw gemakkelijker zonder gas (aansluitplicht) kan worden gerealiseerd. Via MAAK.Zaanstad wordt gewerkt aan knooppuntontwikkeling bij de stations en transformatie van bedrijvenlocaties, waardoor in de toekomst meer ruimte ontstaat voor woningbouw.

In 2017 heeft de gemeenteraad het plan van aanpak ‘verbeteren kwaliteit bestaande woningvoorraad’ goedgekeurd. Deze aanpak zetten we in 2018 voort. In verschillende wijken werken ontwikkelaars en corporaties aan kwaliteitsverbetering. Voor Poelenburg/Peldersveld is een speciaal actieplan opgesteld voor naar verbetering van de leefbaarheid en meer diversiteit in bevolkingsopbouw. In de Russische buurt wordt als pilot samen met andere partijen gewerkt aan een nieuwe manier van wijkontwikkeling door het actief ondersteunen van bewonersinitiatieven en verbetering van de openbare ruimte. Naar verwachting zal in 2018 de aandacht verlegd worden van aanpak van illegale bewoning naar stimuleren van eigenaren om hun panden aan te pakken.

Zaanstad gaat zuinig om met de sociale woningvoorraad. De bestaande voorraad corporatiewoningen is met 38% voldoende om huishoudens met een inkomen tot modaal te huisvesten, maar niet iedereen zit op een (financieel) passende plek en de wachtlijsten groeien nog steeds. In de Raamovereenkomst 2016-2020 is daarom met de Zaanse woningcorporaties en huurdersorganisaties afgesproken dat de sociale woningvoorraad niet mag afnemen. Met de toekomstige groei van de woningvoorraad moeten we er samen voor zorgen dat de vraag blijft aansluiten bij het te realiseren woningaanbod. Tevens worden maatregelen genomen voor een betere doorstroming en benutting binnen de bestaande voorraad. De afspraken in de Raamovereenkomst komen concreet terug in jaarafspraken. Voor 2018 is de inzet op verbetering van de betaalbaarheid (passend aanbieden), het voorkomen van huurachterstanden - via budgetbeheer en het inhouden van huur op de uitkering - en betere benutting van de sociale voorraad door de inzet van jongerencontracten en woningruil. Daarnaast worden ook de regels voor de woonruimteverdeling opnieuw tegen het licht gehouden.

Zaanstad opereert binnen een regionale woningmarkt. Op basis van (hernieuwde) regionale samenwerkingsafspraken werkt de gemeente aan versnelling van de woningbouwproductie, verbetering van de match tussen vraag en aanbod, voldoende spreiding van betaalbare woningen en afspraken rond woonruimteverdeling. Het jaar 2018 zal in het teken staan van versterking van de nieuwe samenwerking op MRA-niveau en binnen de verschillende deelregio’s. Zaanstad maakt deel uit van de deelregio Zaanstreek-Waterland en is zowel bestuurlijk en ambtelijk trekker van het thema wonen.

Prestatie indicatoren	Nulmeting	Realisatie 2017	Begroting 2018	Realisatie 2018	Streef-waarde	Bron
Aantal woningen binnen het project Zelfdoen waarvan de vergunning is afgegeven		30	20	28	150	Woningbouwmonitor Zaanstad

Activiteiten

•	Versnellen van de nieuwbouwproductie door prioritering fysieke projecten, toepassen van de rode loper bij kansrijke projecten en intensivering van marketing en acquisitie
•	Matchen van vraag en aanbod en borgen van de kwaliteit via passende advisering over de woonprogramma’s
•	Uitvoeren van Plan van Aanpak Kwaliteitsverbetering Bestaande Woningvoorraad
•	Uitvoeren wijkaanpak 2.0 in de Russische Buurt
•	Uitvoeren prestatieafspraken 2018 met corporaties, huurdersorganisaties en opstellen van prestatieafspraken 2019
•	Uitvoeren Strategische agenda ouder worden in Zaanstad (zie programma 1)
•	Regionale afstemming over wonen via Woonagenda Zaanstreek-Waterland en Actieagenda MRA
•	Afronding discussie woonruimteverdeling

Realisatie

In 2018 zijn 452 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad. Het streven is om voor 2026 te slagen in een verhoging van de woningbouwproductie naar 1000 woningen per jaar. Die groei is nog niet gelukt en daar zijn een aantal oorzaken voor aan te wijzen:

In de crisisperiode was Zaanstad (nog) niet meteen in beeld bij investeerders. Zaanstad had weinig plannen ‘op de plank’ liggen die meteen uitgerold konden worden. In de periode 2010-2015 is daarom vooral ingezet op het uitrollen van de rode loper en het faciliteren van nieuwe initiatieven. De ontwikkeling van woningbouwplannen heeft daarom pas een aantal jaren terug een vlucht genomen. Doordat binnenstedelijke woningbouwontwikkeling lange doorlooptijden heeft van soms wel 5 tot 7 jaar plukken we hier pas over een tijdje de vruchten van.
In het verlengde hiervan moet onze plancapaciteit voor een belangrijk deel nog ‘verhard’ en ‘vergund’ worden. Door de complexiteit van binnenstedelijk bouwen kost dat meer tijd dan gedacht.
De ambtelijke organisatie heeft de afgelopen periode te maken gehad met capaciteitstekorten.
De woningbouwcorporaties hebben in de crisistijd slechts zeer beperkt bijgedragen aan de woningbouwproductie. In deze periode werd de focus verlegd van sloop/nieuwbouw naar renovatie.
De afgelopen jaren hebben we te maken gehad met tussentijdse (gemeentelijke) interventies en niet altijd eenduidig toe te passen beleid die vertragingen in de planontwikkeling in de hand hebben gewerkt. Het stellen van heldere kaders vooraf moet dit voor een belangrijk deel voorkomen.
Door een in de crisis gekrompen bouwsector, krapte op de arbeidsmarkt en als gevolg daarvan stijgende bouwkosten werkt vertraging verder in de hand.
Er zijn verschillende acties in werking gesteld, zoals de vaststelling van een top 16 van woningbouwprojecten die de komende drie jaar van start moeten gaan. In 2018 zijn bestemmingsplannen Brokking/ Zaans Pijl en Hemburg en omstreken uit de top 16 vastgesteld. Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning voor Burano zijn onherroepelijk geworden.
Als keuzes gemaakt moeten worden in financiële middelen en/of gemeentelijke capaciteit of het oplossen van inhoudelijke knelpunten, hebben deze projecten voorrang in de gemeentelijke begeleiding.

Doordat in de periode 2010-2015 vooral ruimte is gegeven aan initiatiefnemers om met bouwplannen te komen en het aanjagen van de bouwproductie centraal stond is er terughoudend omgegaan met het kaderstellend sturen op de woonprogrammering.

Het huidige college zet vanwege het tekort aan sociale huurwoningen in op groei van de sociale huurwoningen. Op basis van de uitgangspunten van het coalitieakkoord zijn de huidige woningbouwprojecten geanalyseerd. Op basis van deze analyse is onderzocht bij welke projecten sociale huurwoningen kunnen worden gebouwd.

Ook voor 2019 zijn binnen het kader van de raamovereenkomst weer prestatieafspraken met de woningbouwcorporaties gemaakt.

In 2018 is in regionaal verband gewerkt aan het stimuleren van de woningproductie en het vaststellen van een aantal belangrijke sleutelprojecten. Achtersluispolder, Kogerveld, een regionale agenda met woningcorporaties en instrumenten voor betaalbaarheid zijn onderdelen daarvan.

In 2018 is er op het onderdeel woonruimteverdeling gewerkt aan voorstellen voor een fundamentele herziening van de woonruimteverdeling. Deze voorstellen moeten in 2019 leiden naar definitieve beleidsvoorstellen en uiteindelijk een nieuwe huisvestingsverordening.

In 2018 is bij de uitvoering van het Plan van Aanpak Kwaliteitsverbetering Bestaande Woningvoorraad de focus gelegd op integraal samenwerken zodat de doelstellingen van funderingsherstel, duurzame- en levensloopbestendige woningen binnen het programma elkaar versterken. In 2018 is tevens gestart met de zoektocht of het financieel rendabel te maken is om te kiezen voor sloop met vervangende nieuwbouw, in plaats van te kiezen voor funderingsherstel en later nog meer geld in een oude woning te moeten investeren bij gestapelde opgaven. Dit speelt bij woningen met onder meer een funderingsprobleem en energetische opgaven om hierbij de woning te slopen en er een nieuwe Nul-op-de-meter woning voor terug te bouwen.